智慧税务模式下房企/建筑业合同管理和涉税凭证「稽查精准点」的应对与防控

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【课程时间】2022年6月16-17日

【课程地点】太原

【咨询热线】155 1383 5801

课程背景

2022年是执行《关于进一步深化税收征管改革的意见》的第二年，税务从“以票管税”向“以数治税”分类精准监管转变，建筑行业、房地产业也应顺时应对税务的“精准稽查”，建筑业及房地产业其经营流程有其特殊性，涉及的经济合同也多，税务在建筑业、房地产稽查“精准”方面上将对《建筑工程施工合同》、《材料采购合同》、《国有土地出让合同》、《商品房预售、销售合同》、《借款合同》、《股权转让合同》等从相关部门“数据共享”获得运用大数据精准推送，票据方面通过“电子发票”比对底账库审核纳税人的税法遵从度，从而精准判断建筑、地产行业纳税人是否存在隐瞒收入、虚列成本、转移利润以及利用“税收洼地”、“阴阳合同”和“关联交易”等逃避税行为，面对新征管纳税人需应强化合同、票据管理比以往任何时候都更为重要。
在税种方面小到印花税、城建税，大到增值税、企业所得税、土地增值税须全部完税申报，在风险防控上需把握整体税负是否低于预警，建筑业、房地产业财税处理疑难问题多，税务稽查的“精准点”也多，本课程将通过大量案例剖析建筑业和房地产业中合同中潜在风险“精准点”应对税务“精准稽查”。

课程对象

按业财融合的要求开发本课程，适用于建筑业、房地产项目经理、财务总监、税务经理、及一般会计、法务工作者。

课程收益

1、房企/建筑企业在做好合同、票据以及凭证规范化管理的基础上，有效应对实施纳税筹划，防范“税务风险”为企业争取做到“企业无风险，税务不打扰”的税收收益。2、全面讲述房企在支付土地出让金、预收款、支付工程结算款、收入确认、增值税预交、增值税的留抵退税、增值税申报办理方面的“税务风险精准点”；未完工、完工的企业所得税汇算填报申报表“企业难点、痛点，也是税务稽查的精准点”；土地增值税平时征管预交及项目公司结束的清算补退税等“特殊需求精准点”问题解答。3、对房企/建筑企业经济合同的剖析，熟练掌握建筑业全流程风险把握。

课程内容

第一节 如何理解企业涉税风险
一、什么是企业涉税风险——是指企业的涉税行为因未能正确有效地遵守税法规定，而导致企业未来利益的可能损失。
二、涉税风险主要表现形式1.税企双方主观意识2.税收生态环境3.税收风险源头是经济合同
三、涉税凭证的风险防控是否有年限——对虚开、虚抵增值税专用发票税务稽查将是无期限
第二节  签订建筑施工合同应注意的“稽查精准点”问题
一、建筑企业关注合同的风险条款（真实案例展现）总包合同、劳务分包合同、专业分包合同、材料采购合同……案例分析如何处理甲供材还是甲控材的会计核算？二、一般纳税人合同定价比较选择计税方式的预案三、招投标签订合同时对“一般计税”与“简易计税”如何选择四、建筑总公司签订承包合同交给分公司处理，分公司能独立开票，独立纳税？五、租赁建筑设备按建筑业还是按租赁业申报纳税，合同如何签订？六、建设工程劳务分包与专业工程分包的涉税区别？应该提供劳务发票还是建筑安装业发票？
七、建筑业常见挂靠的包工头买材料无票与有票的涉税差异处理八、建筑业要从合同中区分兼营与混合销售问题容易在取票方面出错的“稽查精准点”九、建筑外设分公司可否视为小规模纳税人享受新政优惠呢？
第三节  房企签订相应的经济合同应注意涉税“精准点”
一、如何在签订《国有土地出让合同》防范“稽查精准点”问题1.因土地权属更名，项目公司取得土地出让金票据抬头与公司名称不一致，如何进行增值税处理？2.“一次拿地、分次开发”如何计算当期允许扣除的土地价款3.《国有土地出让合同》约定由开发的地产公司对原拆迁户就地安置问题如何处理？4.土地招标中“限地价、竟配建”或政府回购限价房如何处理？5.在新政府补助准则下，不同形式的“土地出让金”返还款会计和企业所得税如何处理？6.房企签订《国有土地出让合同》后的契税的计税依据只是土地出让金？还包含什么？
二、房企与施工企业签订《工程施工合同》防范“稽查精准点”问题1．新项目工程施工外包如何签订合同？以及甲供材的选择计税方式如建筑工程总承包单位为房屋建筑的地基与基础、主体结构提供工程服务，建设单位自行采购全部或部分钢材、混凝土、砌体材料、预制构件的，是适用简易计税方法计税？园林景观工程中对苗木采购如何签订节税合同？2．地产企业自购建材如何入库和出库处理？防止被税务认定取得虚开发票？如何对待失控票？注意取得施工方建筑业发票开具是否完整可用？（1）什么是虚开增值税发票？（2）虚开发票的认定依据：国家税务总局公告2014年第39号（3）虚开增值税专用发票的处理依据：国家税务总局公告2012年第33号（4）纳税人取得虚开增值税专用发票的处理依据：国税发[1997]134号  国税发[2000]182号（5）虚开发票的税务行政处罚（6）虚开发票的刑事责任（7）异常增值税发票的处理依据：国家税务总局公告2019年第38号
三、房企与业主签订《商品房预售合同》防范“稽查精准点”问题1．未取得预售许可证收取得款项如订金、意向金，能确认为收入征增值税？2．预收款如何预缴增值税？如何预缴土地增值税？3．销售未完工产品按月或按季预交企业所得税能扣除已交的“税金及附加”科目借方余额数？月、季度预交与年度汇算企业所得税一样？4．在年度汇算企业所得税对未完工、完工不同处理及如何填报2021年企业所得税申报表？5．税务稽查在对收入上适用《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条“(六)纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。”企业如何化解？
第四节  建筑业企业所得税核定征收转为查账征收的衔接处理剖析
一、建筑企业自核定征收改为查账征收期间有以下收入如何处理？1.工程已完工且已经决算但未收工程款的处理；2.已经完工且未决算项目的收入处理；3.未完工的在建项目的收入、成本处理；
二、核定征收年度的企业亏损在转为查账征收年度的税务处理三、核定征收年度发生的支出，在转为查账征收年度的企业所得税的处理四、征收方式转换中资产的衔接如何处理
第五节  建筑企业合同中的增值税应关注问题
一、如何理解预收账款、进度款、质保金纳税义务的风险分析？二、建筑安装业全流程全税种纳税疑难问题实操处理三、总包方选择简易计税，分包方一定是按简易计税？四、建筑企业总分包合同业务如何处理增值税及会计核算五、预缴增值税款的抵减方式，是按项目抵减还是混合抵减？（建筑业项目台账建立是防患税务稽查关键所在）第六节  建筑业、房地产业取票、开票应注意问题
一、七类进项税抵扣凭证及账务处理方法实操二、不得抵扣进项税的情形有哪些？三、金税四期，大数据将发票开、取重点监控涉税风险事项 （建筑业发票开具：四流一致问题、异常发票的风险如何化解？）
第七节  房企/建筑业在签订《借款合同》防范“稽查精准点”问题
一、股东向地产项目公司无息借款须视同缴纳增值税？跨年未还且未用于生产经营的是否项目公司须代扣代缴个人所得税？二、在成本、费用归集中的利息如向非金融企业借款而支付的利息如何处理？集团企业的统借统贷业务如何操作才符合免税要求？
第八节  房企与业主签订《房屋交接书合同》后开发产品完工交付后如何结转收入和成本？同时如何结转土地视同进项税额（会计销项税额抵减）防范“稽查精准点”问题
——在年度汇算企业所得税对未完工、完工不同处理及如何填报企业所得税申报表？第九节  建筑业企业所得税防范“稽查精准点”操作实务
一、递延：以前年度发生的费用如何追补扣除？二、未按权责发生制原则确认的收入--建造合同收入三、建造期限短于12个月但存在跨年度四、建造期限超过12个月成本支出大于收入出现亏损情况五、跨地区经营汇总纳税企业年度汇算如何分摊企业所得税

主讲专家

陈老师：注册税务师、专注房地产、建筑业领域研究，国家税务总局师资库成员、福建莆田税务学院、西北税务学院、无锡税务学校、渤海税务学校等兼职老师，同时也是社会上多家有名培训机构的特聘讲师。陈老师税务稽查实战经验非常丰富，理论功底非常深厚，属于直接落地企业的实战专家，授课范围非常广泛，在全国各地参与大型公开课讲学数不胜数，企业内训开课方式多样化，涉及各个行业，所讲授的课程具有较强的针对性且通俗易懂，在实际运用上具有很强的可操作性。

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